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第一章 概 述
一、项目概况
1.1 项目名称:城镇老旧小区改造项目
1.2 建设地点:***
1.3 建设目标和任务:
在城市发展的过程中,大量人口涌入城市,老旧小区的居住环境逐渐变得拥挤、脏乱差,居民们对改善居住环境的需求日益增加。本项目通过城镇老旧小区改造提高居民居住舒适度,满足人民群众美好生活需要,推动惠民生扩内需,推进城市更新和开发建设方式转型,促进经济高质量发展。
1.4 建设规模与内容:
本项目主要对项目区内老旧建筑进行基础设施改造、环境改造、室内改造、公共服务设施改造以及公共服务设施的智能化改造。主要包括水、暖、气、电、文化休闲设施、体育健身设施、社区综合服务设施等。
1.5 建设周期:10个月,从2024年04月到2025年01月。
1.6 投资规模和资金来源:
1、投资估算
本项目总投资2300.00万元,建设投资小计1977.95万元,其中工程费用947.63万元,工程建设其他费用828.24万元,预备费202.08万元;流动资金322.05万元。
2、资金筹措
项目总投资2300.00万元,其中企业自有资金7300万,银行贷款5000万。
1.7 建设模式
1.8 主要技术经济指标
二、企业概况
三、编制依据
1、《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》;
2、《城市社区嵌入式服务设施建设导则(试行)》;
3、《鼓励社会资本参与城镇老旧小区改造工作的意见》。
四、主要结论和建议
城镇老旧小区改造是一个复杂的工程,涉及到政策、资金、技术等多个方面,在国家政策的支持下,老旧小区改造已成为城市更新的重要任务之一。
第二章 项目建设背景、需求分析及产出方案
一、项目建设背景
《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》要求,明确城镇老旧小区改造任务,重点改造2000年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类,各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划,以及专业经营单位的相关管线改造计划,应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接,同步推进实施。到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。
随着城市化进程的加快,老旧小区逐渐成为城市发展的短板。改造老旧小区是提高城市居民生活质量、促进城市可持续发展的重要任务。目前,我国许多城市的老旧小区存在公共设施陈旧不堪、环境污染、安全隐患等问题,严重制约了居民的生活质量和城市的发展潜力。
二、老旧小区改造的必要性
1、提升居民生活品质:通过对老旧小区的改造,提升基础设施和环境质量,改善居民的生活条件。
2、促进社区发展:改造老旧小区可以引入新的社区服务设施和公共设施,提升社区的功能和服务水平,
3、节约资源保护环境:改造老旧小区可以优化能源利用、改善环境卫生,实现节能减排和环保目标。
4、增加城市形象和吸引力:改造老旧小区可以提升城市形象和居住环境,增加对外的吸引力和竞争力。
三、城镇老旧小区现状
老旧小区是指建于上世纪70年代至90年代的城市住宅小区,通常具有以下特征:建筑老化,设施陈旧,环境脏乱差,居民生活质量低下等。随着城市发展和人口增长,老旧小区面临诸多问题,如基础设施老化、安全隐患、居住环境恶劣等,已经成为城市更新和改造的重点领域。
(一)老旧小区问题
1、建筑老化:老旧小区建筑年限较长,外立面破损、管道老化电线老化等问题比较突出,存在安全隐患。
2、设施陈旧日:老旧小区的公共设施和配套设施功能落后,停车位不足、垃圾处理不便等问题普遍存在。
3、环境脏乱差:老旧小区存在垃圾乱堆放、绿化缺失、路面破损等问题,环境整体卫生状况较差。
4、居民生活质量低下:老旧小区居民生活条件差,居住面积小、采光不足、噪音污染等问题影响着居民的生活品质。
(二)老旧小区改造的意义
1、提升城市形象:对老旧小区进行改造,可以改善城市的整体环境,提升城市的美观度和品位,增强城市的吸引力。
2、改善居住环境:改造老旧小区可以修缮建筑外立面,更新公共设施,提升居民的居住舒适度和生活品质,
3、促进社会和谐 改造老旧小区可以加强居民之间的交流和互动,增进社区凝聚力,推动社会和谐发展。
4、优化资源配置: 通过改造老旧小区,可以更好地利用土地资源提高土地利用效率,实现资源的合理配置。
5、推动经济发展:老旧小区改造是一个综合性的工程,需要投入大量的资金和人力资源,可以带动相关产业的发展,促进经济增长。
2023年2月28日,国家统计局发布《中华人民共和国2022年国民经济和社会发展统计公报》。初步核算,2022年全年全国新开工改造城镇老旧小区5.25万个,涉及居民876万户。
四、项目建设内容、规模及产出方案
第三章 项目选址与要素保障
一、项目选址原则
二、项目选址
三、建设条件
四、要素保障分析
第四章 项目建设方案
一、项目技术方案
1、建立政府主导、多部门参与的改造机制:由政府牵头组织,相关部门共同参与,形成合力,推动老旧小区改造工作的顺利进行。
2、加大投入力度:增加改造资金的投入,保障改造工程的顺利进行,提高改造质量和效果。
3、完善改造规划和设计:制定科学合理的改造规划方案,考虑居民需求、环境保护等因素,确保改造的可行性和可持续性。
4、强化社会参与:鼓励居民积极参与改造过程,加强居民自治,促进居民共同建设美好家园的意识和行动。
5、加强配套设施建设:改善停车位、绿化带、垃圾处理等公共配套设施,提升居民的生活便利性和舒适度。
6、配套政策支持: 出台相应的政策措施,给予改造项目税收优惠贷款支持等政策支持,降低改造成本,推动改造工作的开展。
7、建立长效管理机制:完善老旧小区的管理体制,加强物业管理健全居民自治组织,实现改造后的长效管理和维护。
二、项目设备方案
三、项目工程方案
1、基础设施改造
(1)清除违章搭建。小区内搭建的一切违章建筑要在项目施工前全部拆除,私占的用于种菜、养家离等的公共用地要求居民在项目实施前自行恢复原状。
(2)修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准,做到道路畅通,路面平整无坑洼路牙整齐无缺损,有条件的小区应符合无障碍通行要求。
(3)疏通、翻建地下管网。更换破损窖井盖,清理、整修、补建化粪池。实施雨污分流,保证排水通畅。
(4)改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户的要实行出户管网改造,确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区应铺设天然气管道。
(5)修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备,有条件的小区要做到杆管线下地,条件不具备的小区要统一高度和线路走向,杜绝乱拉乱接。
(6)整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车(棚),尽量满足小区内居民非机动车停放需求:整顿机动车库(位)使用秩序,回复车库停车功能;增设交通标志,划设机动车停放位置;有条件的小区可改建、补建机动车停车位。
(7)更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶,保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。
2、房屋改造
(1)整修屋面。在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求的前提下,将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜坡屋面。
(2)整治外观。对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理,达到防漏、美观效果。整修、更换破损落水管道。
(3)整治楼道。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建,刷白楼道内墙,整修楼梯扶手、栏杆、楼道窗,修缮破损台阶,修缮、添置公共照明、邮政设施。
(4)节能改造。有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造。
3、环境改造
(1)整治绿化。优化绿化布局,拆除占绿、毁绿的违章建筑物(构筑物),恢复绿化功能,尽可能提升绿化档次。
(2)配套休闲设施。维修改造原有休闲场地,配置健身器材等文体设施,有条件的小区要新建休闲设施,
(3)规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图,方便群众了解小区总体布局;合理配置宣传栏、公示牌等设施,力求美观整洁。
第五章 项目运营方案
一、运营模式选择
坚持以精准化服务、降成本运营、规模化发展、市场化竞争为原则,积极构建公建民营、民办公助等多样化建设运营模式,有效盘活利用城市存量资源,实现社区嵌入式服务可持续发展。
二、运营方案
三、运营管理方案
1、运营原则
2、组织机构
3、工作制度
4、劳动定员及培训
第六章 项目融资与财务方案
一、项目投资估算
二、财务盈利能力评价
三、项目融资方案
四、债务清偿能力评价
五、财务持续能力评价
第七章 项目影响效果评价
一、资源和能源利用效率评价
1、施工期环境影响分析
项目在施工作业时,各类施工机械和设备工作将产生施工噪声,主要设备有挖掘机、铲运机、压路机、平地机、装载机、沥青砼推铺机等,噪声源强为80~90dB(A)之间。
2、运营期环境保护措施及验收结果调查
二、生态环境和“双碳”目标影响评价
三、经济影响评价
四、社会影响评价
第八章 项目风险管控方案
一、项目风险识别和管控方案
二、重大项目社会稳定风险管控方案
三、项目重大风险管控应急预案
第九章 研究结论及建议
一、主要研究结论
二、问题与建议
第十章 附表、附图和附件
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